#36 76 % de résidences secondaires : le paradoxe des territoires qui réussissent trop bien

Chamonix obtient 82/100 à notre Attractiveness Model Canvas. Excellent score. Mais une dimension s'effondre : le logement, 50/100. La raison tient en un chiffre, 76 % de résidences secondaires, un des record national en dehors des zones ultra-saisonnières. Voilà le paradoxe : une destination peut être si attractive qu'elle finit par expulser ceux qui la font fonctionner.

Le succès touristique se paie en lits froids

Chamonix accueille 5 millions de visiteurs par an, dispose de 12 000 lits touristiques, affiche un Indice de Fonction Touristique de 441. À titre de comparaison, un IFT supérieur à 100 signale déjà une commune très touristique. La commune compte 8 814 habitants permanents et 1 247 entreprises, avec 85 % du PIB local lié au tourisme.

Ce succès a un revers mécanique. Le prix médian de l'immobilier atteint 8 420 €/m² (CEREMA 2023), niveau parisien dans une vallée alpine de moins de 9 000 âmes. Trois quarts du parc de logements ne sont occupés que quelques semaines par an.

Résultat concret : les saisonniers, les soignants, les enseignants et les employés des remontées mécaniques ne trouvent plus à se loger sur le territoire qu'ils font tourner. La station brille et se vide en même temps. Et c'est loin d'être la seule dans cette posture.

Pourquoi les tableaux de bord classiques ne le voient pas

La plupart des observatoires territoriaux suivent la fréquentation, les nuitées, le chiffre d'affaires. Ces indicateurs racontent tous la même histoire : tout va bien. Le logement, lui, se dégrade dans un angle mort.

C'est précisément pour cela que l'Attractiveness Model Canvas croise deux couches d'analyse. D'un côté la perception, extraite des avis Google en temps réel. De l'autre les données objectivées, issues de l'INSEE, de data.gouv.fr, du CEREMA, de l'ARCEP ou de la SNCF.

Sur Chamonix, la perception est magnifique : Pittoresque 92/100, Paysages 100/100, International 100/100.

Les données objectivées disent autre chose : Logement 50/100, Valeur Monétaire 38/100, Accès aux Transports 58/100.

Un visiteur ne note jamais votre marché immobilier. Il ne vous dira jamais que votre pharmacien ne trouve pas d'appartement. Si vous ne pilotez votre attractivité qu'avec les avis clients et la fréquentation, vous ne verrez jamais venir la crise sociale. Elle arrivera pourtant, sous forme de postes non pourvus, de commerces qui ferment hors saison et d'écoles qui perdent des classes.

L'attractivité résidentielle n'est pas l'attractivité touristique

Il faut cesser de traiter ces deux sujets comme un seul. Un territoire attire des visiteurs, des habitants, des entreprises et des talents, et ces quatre publics ne réagissent pas aux mêmes signaux. Le Canvas Territoire & Société existe exactement pour cela : Gouvernance, Logement, Digitalisation, Mobilité durable, Justice, Bien-être, Cohésion territoriale. Sept dimensions qui n'intéressent aucun office de tourisme et qui décident pourtant de la viabilité à dix ans.

Chamonix l'a compris. Sa vision de marque est claire : devenir la destination de montagne durable de référence mondiale. Le mot durable ici ne parle pas seulement de glaciers qui reculent de 4 mètres par an. Il parle aussi de la capacité d'une vallée à loger sa population active.

Beaucoup de territoires en croissance touristique reproduisent la même trajectoire sans le mesurer : littoral basque, Bretagne sud, Sud Réunion, Haute-Savoie, Alpes-Maritimes. Le seuil critique arrive plus vite qu'on ne le pense, et il devient très difficile à corriger une fois franchi, car le foncier n'est pas réversible.

Et maintenant ?

Le vrai risque n'est pas de mal performer. C'est de bien performer sur les mauvais indicateurs. Un territoire qui ne mesure que ce qui le flatte prend ses décisions à l'aveugle.

Trois questions à poser en conseil municipal ou communautaire dès cette rentrée. Quel est notre taux de résidences secondaires, et sa pente sur dix ans ? Combien d'emplois locaux ne sont pas pourvus faute de logement ?

Notre score de perception et nos données objectivées racontent-ils la même histoire ?

Si vous ne savez pas répondre, c'est déjà une réponse.

Parlons-en : www.agencealps.com